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    直击深圳第二轮集中供地:21宗地块揽金453亿元

    2021-09-29 06:01  来源:证券时报

        “过去是想着法子换马甲来拿地,现在是算来算去也不敢轻易下手,不敢乱花钱。”在深圳土拍现场,一位前来参与竞拍的房企投拓部工作人员笑称,但也自嘲压力不小。

        “金九银十”本来是房地产市场的收获季节,但第二轮集中供地开启至今,不少城市的地块流拍率大幅上升,土地市场可谓秋风瑟瑟。土地流拍会带来哪些影响?对于购房者而言,“房价永远涨”的信仰终于被击碎?

        不管如何,地产市场常谈的变局,或许真的来了。

        深圳土拍现场有热有冷

        一直以来,深圳都是房企的必争之地。9月28日,深圳一次性出让22宗宅地,总起拍价达到了422亿元,堪称“史诗级”土拍原本足以让市场倍感欣喜。不过,在土拍资格、资金要求等方面的政策收紧时,深圳土地对于房企的吸引力是否依旧?

        28日上午还不到9点,记者已经看到有开发商代表坐在土拍交易大厅外侧。与过去的土拍相比,此次参与土拍的房企数量和人数有所减少,从现场的空位就可以看出端倪。据不完全统计,此次土拍只吸引约15家房企参加,且绝大多数都是国企和央企,参与的民营企业基本都是资金较为稳健的房企。

        “给大家多一点时间考虑。”拍卖官在开拍后,不断在调节现场气氛,“各位竞买朋友都比较谨慎。”

        首先开拍的是位于前海的T201—0157地块,4家房企报名参与,刚开始现场气氛并不热络,可见房企们的确都十分谨慎。拍卖官更直接说出:“请大家果断一点举牌。”前海地块备受关注,不仅总价高,而且建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元,降价7000元。不过,参与竞拍的房企随后还是展开了激烈竞争,拍卖官也不断调整加价幅度,随后进入了竞自持租赁面积阶段,但没有触发摇号。最终,深圳天珺房地产开发有限公司(天健)竞得,成交价52.41亿元,折合成交楼面价41490元/平方米,自持租赁住房面积28000平方米。

        值得注意的是,在去年前海的两宗宅地出让时,参与房企全都超过10家,举牌超100轮。

        在大力发展租赁市场的背景下,位于南山、龙华的两宗自持租赁住房用地也备受市场关注,宗地内租赁住房需在70年期内自持。值得注意的是,位于南山的自持租赁住房用地达到最高限价之后,还进入了摇号阶段。最终,两宗用地都顺利出让。

        房企拿地显得十分谨慎,但对于深圳市场,大家似乎仍充满信心。经过8个多小时的争夺,只有位于宝安松岗的A407—1020地块无人竞拍,最终21宗地块揽金452.97亿元。

        据不完全统计,截至9月27日,在全国22个集中供地试点城市中,完成第二批集中供地的城市已经过半,撤牌或流拍的地块数量超过100宗,占挂牌总数的比例超过20%;而在第一批集中供地中,该比例仅约7%。

        土拍要“去金融化”

        土地流拍现象频出,会给购房者带来哪些影响?对于普通购房者来说,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,购房者多数会关注房价的下跌情况和银行信贷等信息,土地流拍等信息关注会比较少,但现在土地流拍事件多了,至少会有一种楼市不景气的预期和判断,这也会使得盲目看涨的心态减少。

        那么,房企又怎么看?

        “现在拍地,我们更看重的是能不能赚钱,纯粹回归到一门生意,而不是像以前那样将房地产当做一种金融工具。”在深圳土拍现场,一位房企人士说出这样的感受。

        梳理各个城市二次土拍的规则可以发现,尽管土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本,但对竞拍资格设置了更高的门槛,包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等,而近期多地楼市趋冷也让房企拿地的主观意愿降低。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,土地出现流拍,最根本的原因并不是市场情绪低落,而是此次土拍要求开发商拿地必须自有资金,原来开发商拿地一般都需要前融,土地融资是很普遍的现象,此次土拍要求让房企拿地逻辑产生翻天覆地的变化。

        严跃进认为,“对于房企来说,其实内心是非常期盼政策可以松动一点,否则压力会很大。”碧桂园投拓部人士表示,“我们还是机会型获取,市场饱和或者本身我们已经存量很大的地区就不拿,或者要等更优质的地块,把机会留给效益最好的地块。”

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